Deze paragraaf gaat op hoofdlijnen in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid. Het Zomerbericht Vastgoed 2025 (hierna: Zomerbericht) gaat uitgebreider in op de uitvoering van het actief gevoerde grondbeleid.
Visie
In maart 2024 heeft de raad de nota grondbeleid 2024 vastgesteld. Grondbeleid is een middel om bestuurlijke ambities waar te maken. In lijn met het raadsprogramma 2022-2026 geeft het nieuwe grondbeleid ruimte voor een actieve grondpolitiek, specifiek om de vitaliteit van de kernen te versterken. De nota geeft het afwegingskader (welke houding en welke rol), de inzet van grondbeleidsinstrumenten en de wijze van verantwoording.
Het grondbeleid levert een bijdrage aan beleidsvelden die voor de gemeente van belang zijn, zoals leefbaarheid, wonen, economie, groen, verkeer en financiën. De beoogde doelstellingen van de ruimtelijke plannen en specifieke beleidsvelden zijn verwoord in de verschillende programma’s uit de begroting. Het grondbeleid is voornamelijk dienstbaar aan wonen en economie.
Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid als middel in om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van de kernopgaven uit het raadsprogramma 2022-2026 op o.a. leefbaarheid, wonen, economie en duurzaamheid te realiseren. De gemeente heeft in 2024 15 actieve grondexploitaties en 3 voorbereidingskredieten. Daarnaast faciliteert de gemeente tal van private initiatieven.
Grondexploitaties
Het college voert binnen de kaders van de raad de grondexploitaties en legt hierover verantwoording af aan de raad. Het college actualiseert twee keer per jaar de grondexploitaties en rapporteert hierover aan de raad in de Begroting en de Jaarrekening (paragraaf grondbeleid) en het Herfstbericht en Zomerbericht Vastgoed (hierna: Zomerbericht).
Tegelijk met de Jaarrekening 2024 wordt ook het Zomerbericht voor vaststelling aangeboden aan de raad. Het Zomerbericht geeft een terugblik op het boekjaar 2024 en vormt daarmee het verantwoordingsdocument over het tot 1 januari 2025 gevoerde beleid. Daarnaast geeft het Zomerbericht inzicht in de meerjarige prognose van de grondexploitaties, de risicoanalyse, het verwachte verloop van de algemene reserve grondbedrijf (hierna: ARG) en de voorziening verlieslatende exploitaties (hierna: VVE). In het Zomerbericht is ook de publicatielijst voor gemeentelijk vastgoed opgenomen. De begrotingswijzigingen (2025 en volgende jaren) zijn onderdeel van het Zomerbericht en worden ter vaststelling aangeboden aan de raad.
De geactualiseerde grondexploitaties worden afgezet tegen de laatst vastgestelde grondexploitaties (Herfstbericht 2024 / Begroting 2025-2028).
Financiële resultaten en verwachte winstneming
In onderstaande tabel staan de (verwachte) financiële resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties.
NCW = netto contante waarde per 1 januari 2025
EW = eindwaarde per 31 december van het verwachte eindjaar
In 2024 is de grondexploitatie van de Stationsstraat/Haspelweg geopend. Eind 2024 zijn 2 grondexploitaties afgesloten (Kleine Bottel 2.0 en Spoorzone Katoenstraat). Naar verwachting worden 6 grondexploitaties in 2025 afgesloten, 3 grondexploitaties in 2026, 3 grondexploitaties in 2027 en 1 grondexploitatie in 2029.
Het verwachte verlies heeft een omvang van € 4,8 miljoen op contante waarde (dit is € 4,9 miljoen op eindwaarde). Het verlies wordt afgedekt met de VVE op eindwaarde. Dit betekent dat de omvang van de VVE gelijk moet zijn aan de verwachte verliesnemingen in de periode 2025 t/m 2029 en dit is € 4,9 miljoen. Daarom moet er in 2024 € 120.000 aan de VVE toegevoegd worden vanuit de ARG.
Verschillen ten opzichte van de Begroting 2025-2028
Voor alle grondexploitaties geldt dat de parameters voor de kostenstijgingen zijn bijgesteld.
Bouw- en woonrijp maken
De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn bijgesteld. Bij de grondexploitatie van de Meistraat zorgt dit voor een voordeel. Bij de grondexploitaties van Helenaveen Zuid, Vlierden Zuid en de Willige Laagt voor een nadelig effect.
Grondopbrengsten
De grondopbrengsten worden jaarlijks bijgesteld. Dit heeft een nadelig effect bij de grondexploitaties Korte Zeilkens en de Willige Laagt. Voor Binderen-Zuid hangt de lagere grondopbrengst samen met het doorleveren van een kavel naar de materiële vaste activa tegen de boekwaarde in plaats van de marktwaarde. Dit is een verslagleggingseis.
Voor gedetailleerde informatie over de actieve grondexploitaties wordt verwezen naar het Zomerbericht Vastgoed 2025.
Risico’s
Het beleidskader grondexploitaties beschrijft het risicomanagement binnen het grondbedrijf. Risico’s worden op twee niveaus onderscheiden, namelijk programmarisico’s en projectrisico’s.
Risico’s worden primair opgevangen met de te verwachten winsten uit de grondexploitatie. Als de winstpotentie onvoldoende is, worden ze opgevangen in de ARG. Op dit moment is de ARG niet toereikend om de risico’s zoals die zijn geformuleerd, af te dekken. De overige risico’s worden met de Algemene Reserve afgedekt.
Voorbereidingskredieten
De raad heeft drie voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld.
- Het voorbereidingskrediet voor de planontwikkeling uitbreiding Kranenmortel Zuid. De kosten uit dit voorbereidingskrediet worden bij opening ingebracht in de nieuwe grondexploitatie Uitbreiding Kranenmortel-Zuid.
- Het haalbaarheidsonderzoek voor het project Concentratie PDV locatie wordt in 2025 afgerond. Hierna volgt bestuurlijke besluitvorming over het eventuele vervolg.
- Daarnaast is er bij het Herfstbericht 2024 een voorbereidingskrediet geopend voor het haalbaarheidsonderzoek naar de tweede fase van de Meistraat.
Samenvatting
Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hierna volgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien.
